¿Para qué sirve la fianza en
el contrato de alquiler de una vivienda?
Según el
artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos, “a la celebración del contrato
será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad
equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de
dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. La LAU fija,
por lo tanto, la obligatoriedad de establecer una fianza como garantía del
cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato por parte del
inquilino, que será una cantidad en efectivo equivalente a una mensualidad
de la renta.
Una vez
cobrada la fianza durante la firma del contrato de alquiler, el propietario
está obligado a depositarla en el organismo oficial correspondiente hasta la
extinción del contrato. En Madrid, por ejemplo, la fianza debe
depositarse en el instituto de vivienda de Madrid (IVIMA), previo depósito de
la cantidad en la cuenta habilitada por la administración. El justificante del
depósito tendrá que presentarse en las oficinas del IVIMA junto con una
copia del contrato de arrendamiento, de manera que pueda ser sellado. El
inquilino tiene derecho a solicitar al propietario de la vivienda una copia
sellada del contrato.
Una vez que
se rescinda el contrato de arrendamiento y siempre que se hayan cumplido las obligaciones en él
recogidas, el arrendador tendrá que devolver la fianza al arrendatario. Para
ello, el propietario deberá solicitar el reintegro de la fianza en el
organismo público donde la depositó. Si hubiese transcurrido un mes desde la
finalización del contrato y no se hubiera efectuado la devolución, ésta
devengará el interés legal correspondiente.
Ahora bien, si
existiera alguna incidencia a la hora de revisar la vivienda, el arrendador
podrá descontar la cuantía de los desperfectos o daños -así como los
suministros que hayan quedado pendientes de pago- de la fianza, justificando
siempre al inquilino esas cantidades. Si bien nunca podrá ser utilizada como
pago de la última renta, ya que esa no es su finalidad y sí la de subsanar los
posibles daños causados en la vivienda por el inquilino.
La cantidad
de la fianza puede ser actualizada. Una vez que hayan transcurrido los cinco primeros
años, en el caso de los contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 5
de junio de 2013, y cuando se hayan cumplido los tres primeros años de vigencia
del arrendamiento, en los contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013,
esa actualización consistirá en adaptar la fianza a la renta en vigor. Así,
entre las novedades de la LUA está el apartado 2 del artículo 36, que establece
que “Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no
estará sujeta a actualización.
Pero cada
vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza
sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o
dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la
prórroga”. El apartado 3, además, puntualiza: “La actualización de la fianza
durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento
exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A
falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se
presumirá querido también para la actualización de la fianza».
Además de la
fianza en metálico, en la firma del contrato de arrendamiento, se podrán
pactar entre arrendador y arrendatario otro tipo de garantías del
cumplimiento de las obligaciones del alquiler, como pueden ser aval
bancario, aval personal, un depósito de garantía o un seguro de impago.
Posibilidades para proteger un inmueble que nada tienen que ver con la fianza.
Fuente:
www.idealista.com
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