Noticias - Plusvalía municipal: el Gobierno exime de su pago al deudor hipotecario y a la banca

 

Plusvalía municipal: el Gobierno exime de su pago al deudor hipotecario y a la banca

La exención del pago de la plusvalía municipal en caso de desahucio por impago de la hipoteca se ha convertido en una de las pocas buenas noticias de la reforma fiscal. Hasta ahora -aunque con excepciones contadas en ciertos ayuntamientos, así como en supuestos de especial vulnerabilidad- los ciudadanos afectados por un procedimiento de ejecución hipotecaria se veían forzados a pagar también este tributo, relacionado con el teórico incremento de valor del terreno que se transmite, del que se beneficiaría, en principio, el vendedor al transmitir el inmueble.

Ahora, la Ley del llamado Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos contendrá una exención generalizada para los afectados por estos procesos, sin distinción por municipio o ingresos. Pero también quedará exenta la banca, que estaba obligada a pagar el tributo en los casos de dación en pago de sujetos especialmente vulnerables.

Con esta medida, el Gobierno 'mete mano' en profundidad a un problema que ha quedado al descubierto a raíz del estallido de la burbuja inmobiliaria y del incremento exponencial de las ejecuciones hipotecarias por impago: la injusticia de pagar un tributo basado en el incremento del valor del terreno, cuando la realidad es que en los últimos años, como consecuencia de la crisis, ese valor se reduce. A ello se suma que la subasta provoca que el banco -o un tercero- se quede con la casa por un porcentaje muy inferior al valor de tasación. 

Sin embargo, la modificación, que consiste sencillamente en la inclusión de un nuevo punto en el catálogo de exenciones que recoge la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, llega demasiado tarde, en un momento en que el grueso de los procedimientos de ejecución hipotecaria provocados por la crisis y el desempleo ya se han materializado. 

Con todo, aún quedan muchos casos que salvar: según las últimas cifras del Banco de España, las hipotecas morosas sumaban 37.863 millones al término del primer trimestre de 2014 para una cartera de 599.153 millones, con lo que la mora llega al 6,3 por ciento, dos puntos por encima que hace un año, cuando estaba en el 4,22 por ciento, y superior al 5,98 por ciento del cierre de 2013. De hecho, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) calcula que unas 15.000 familias al año se podrían beneficiar de ese cambio fiscal, que les permitirá ahorrarse unos 10.000 euros de media.

La medida ya ha cosechado la bendición de la Defensora del Pueblo, Soledad Becerril, que había solicitado reiteradamente la modificación de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en la que se regula la aplicación de este tributo.

Tímidos pasos a favor del deudor

Uno de los grandes problemas de la plusvalía municipal es que su hecho imponible se basa en la idea, antes inamovible, de que el simple paso del tiempo provoca una revalorización del terreno que obliga a gravar la venta. La crisis ha puesto de manifiesto que, en muchas ocasiones, el precio real del inmueble se encuentra, en el momento de la venta, por debajo del valor catastral, por lo que esta máxima se rompe y se plantea así la justicia de su aplicación, especialmente en casos en que el vendedor pierde de forma clara, como ocurre con las ejecuciones hipotecarias o las daciones en pago.

Por ello, hace poco más de dos años, el Gobierno dio un tímido paso en este sentido a través del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Con aquella norma se introdujo una inversión del sujeto pasivo en las daciones en pago realizadas por los deudores situados en el umbral de exclusión que diseña esa Ley, eternamente criticado por crear un paraguas de ayuda aplicable a un sector excesivamente limitado.

Esa inversión del sujeto pasivo ha supuesto, en la práctica, que sea la banca la responsable de pagar el tributo en esos casos concretos, y sin que ésta "pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas".

A ello se le suma un goteo de reformas normativas a nivel municipal -al tratarse de un tributo local- por las que los consistorios eximen a las daciones en pago del pago del tributo. Tal medida se ha adoptado, por ejemplo, en Barcelona, con el requisito de no tener otros bienes con que hacer frente a la deuda. Hay otras fórmulas, como la moratoria de un año aprobada por el Ayuntamiento de Mataró tanto para las personas afectadas por una ejecución hipotecaria como para las que hayan entregado su vivienda para saldar la totalidad de la deuda hipotecaria. Esta medida se supedita a que los solicitantes no sean propietarios de ningún otro inmueble y a que el inmueble del que se trate fuera vivienda habitual. En Málaga, por su parte, también se trasladó el pago de la plusvalía a la entidad bancaria, a través de una ordenanza fiscal.

Una exención generalizada

Sin embargo, la reforma fiscal -en concreto, el Anteproyecto de Ley por la que se modifican la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre al Renta de No Residentes y otras normas tibutarias- introduce una nueva modificación mucho más profunda y generalizada, que lleva a la exención del pago del tributo -siempre que se trate de vivienda habitual- en casos de dación en pago o ejecución hipotecaria, ya sea judicial o extrajudicial. 

Esta exención también se aplica a la banca, que dejará de pagar el tributo en los casos de dación en pago que recoge el Real Decreto-ley de medidas de protección al deudor hipotecario.

En concreto, la reforma fiscal introduce -a través de la Disposición Adicional Tercera del Anteproyecto de Ley por la que se modifican la Ley del IRPF- una exención en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para "atender a la problemática social derivada de los desahucios", según la Exposición de motivos de la Ley. 

Así, con la reforma se añade una letra c) al apartado 1 del artículo 105 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que fija que estarán exentas "las transmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios". Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

Sin embargo, se aclara que no resultará de aplicación esta exención cuando el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria y evitar la enajenación de la vivienda. Además, se fija un límite mínimo de residencia en la vivienda para poder aplicar esta exención: se considerará vivienda habitual "aquella en la que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si dicho plazo fuese inferior a los dos años".

Respecto al concepto de unidad familiar, "se estará a lo dispuesto en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio". A estos efectos, se equiparará el matrimonio con la pareja de hecho legalmente inscrita.

Además, se suprime el apartado 3 del artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que, tal y como recuerda el Anteproyecto, "fue introducido por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y que contemplaba para determinado supuestos la asunción del pago del impuesto por las entidades de crédito, medida de alcance mucho más limitado que la que ahora se establece".

¿Pagar plusvalía cuando la casa pierde valor?

La plusvalía municipal lleva años sembrando polémica por la dudosa atemporalidad del hecho imponible en que se basa. De ahí que la última jurisprudencia se venga mostrando a favor de que el afectado no quede sujeto al impuesto, en contra de lo defendido por la Administración.

En esta línea, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en sentencia de 18 de julio de 2013, se negó a que los municipios puedan cobrar el tributo en caso de que no exista tal plusvalía, asegurando que "el incremento de valor constituye el primer elemento del hecho imponible, de manera que en la hipótesis de que no existiera tal incremento, no se generará el tributo y ello pese al contenido de las reglas objetivas de cálculo de la cuota del artículo 107 de la Ley de las Haciendas Locales".

En este supuesto, el recurrente censuró la "disociación radical o dualidad" entre la tributación exigida y la situación económica efectiva sobre la que se aplica, dado que las distintas ordenanzas municipales por las que se regula el tributo se basan en "una realidad tradicional -la producción de incrementos continuados y notables en el valor del suelo- que nada tiene que ver con la situación actual, en la que durante varios años tal valor ha estado decreciendo sin solución de continuidad". De hecho, según los datos aportados, el precio de la vivienda habría caído entre el segundo trimestre de 2008 y el segundo de 2011 más de un 24,6 por ciento y, en cambio, la evolución teórica en el mismo periodo según la ordenanza aplicable es un aumento del 8,1 por ciento. 

Además, el fallo vaticina que la misma conclusión debe alcanzarse cuando ha existido un incremento de valor pero la cuantía es "probadamente inferior a la resultante de la aplicación de dicho método de cálculo, al infringirse los mismos principios".

La Dirección General de Tributos (DGT), por su parte, entiende justo lo contrario: en una reciente resolución, de 14 de enero de 2014, asegura que la venta de una finca por valor inferior al de adquisición debe generar igualmente el devengo de la plusvalía. Ello es así porque "la base imponible determinada conforme a las reglas del artículo 107 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales no admite prueba en contrario".

Así, la Dirección le da la vuelta a la situación y asegura que "en los años del llamado boom inmobiliario, en los que el valor de mercado de los inmuebles se incrementaba muy por encima de los valores catastrales, si un Ayuntamiento realizaba una comprobación tributaria, sólo podía comprobar que la cuota del impuesto ingresada se había determinado aplicando correctamente las normas reguladoras del TRLRHL, sin que pudiera atribuir un valor mayor fundamentado en que el incremento real del terreno era superior al derivado de las reglas del artículo 107 del TRLRHL".

La reforma fiscal guarda silencio sobre este punto, sin que se introduzca ninguna previsión que obligue a los Ayuntamientos a no cobrar el tributo cuando se compruebe que, efectivamente, no ha existido plusvalía con la transmisión, sino todo lo contrario.

Fuente: www.eleconomista.com